土地が売れないのはなぜ？売却しにくい土地の特徴と対処法を解説 | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産神奈川

1-1.売り出し価格が市場の相場とズレている

土地が売れない最大の原因は、売り出し価格が相場よりも高すぎることです。
「少しでも高く売りたい」と思うのは、売り手であれば誰もが同じ気持ちかと思います。しかし、買い手はインターネットを使って、周辺の売り出し物件をシビアに比較しています。相場より頭一つ抜けて高い価格を設定していると、それだけで買い手の検討リストから外さ れてしまうのが現実です。
土地の適正な相場を知るためには、国や自治体が公表している以下の5つの公的データを確認するのが確実です。

1-2.土地そのものに「売れにくいデメリット」がある

土地自体の条件が一般的な買い手のニーズとマッチしていないケースです。
例えば、車が入れないほど道が狭かったり、三角形で家が建てにくかったりする土地がこれに該当します。こうした「マイナス要素」があるにもかかわらず、普通の土地と同じような感覚で売り出していると、いつまでも買い手は見つかりません。
デメリットのある土地を売るには、その個性に合わせた売り方が必要不可欠となります。

1-3.依頼している不動産会社の売却活動に問題がある

「価格も相場通りで、土地にも大きな問題はないはずなのに売れない…」そんなときは、売却を依頼している不動産会社に原因があるかもしれません。営業担当者が広告の手を抜いていたり、他の不動産会社に情報を公開しない「囲い込み（自社だけで仲介手数料を独占しようとする行為）」を行っていたりする可能性があるからです。
どれだけ魅力的な土地であっても、購入を検討している人の目に触れなければ、永遠に売れることはありません。

2-1.立地やアクセスが悪い

もっとも買い手が見つかりにくいのが、過疎化が進む地域や、最寄り駅から徒歩20分以上かかるような利便性の低い土地です。
「静かで自然豊かな場所」と言えば聞こえは良いですが、生活の足となるスーパーや病院が遠い土地は、一般的な家を建てたいファミリー層からは敬遠されがちです。また、人口減少が続くエリアではそもそも「土地を買いたい人」の絶対数が不足しているため、長期間売れ残る原因になります。

2-2.土地の形状が悪い、または狭すぎる・広すぎる

土地の形状や広さも、売れやすさを大きく左右するポイントです。

■不整形地
三角形や旗竿地（道路に接する出入り口が細い路地になっている土地）など、四角形ではない土地のことです。無駄なスペースが生まれやすく、建築コストが高くなるため嫌がられる傾向にあります。

■広すぎる土地
「広い方がいいのでは？」と思いがちですが、一般の人が家を建てるには広すぎて総額が高くなりすぎたり、広すぎるがゆえに手入れや草むしりの手間が増えたりして、逆に買い手がつかなくなる盲点があります。

2-3.法律上の制限がある

不動産の知識がないと見落としがちなのが、法律によって「家を建てることが制限されている土地」です。

■接道義務
建築基準法によって「家を建てる土地は、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」と定められているルールです。これを満たしていない土地は、今ある建物を壊して新しく家を建て直すことができないため、価値が著しく下がり、買い手がほぼ現れません。

■市街化調整区域
「都市化を抑制し、自然や農地を守るための地域」を指します。これに指定されている土地も、原則として自由に家を建てることができないため売却は極めて困難です。

2-4.隣地との「境界」が曖昧でトラブルの懸念がある

実家を相続した場合などに非常に多いのが、隣の土地との境目である「境界」がハッキリしていないケースです。
昔の土地は「なんとなくこの塀のあたりが境目」と曖昧なまま管理されていることが珍しくありません。しかし、買い手側からすると「購入した後に隣人とトラブルになったら嫌だ」と感じるため、境界が確定していない土地は敬遠されます。最悪の場合、売買契約の寸前で破談になってしまうこともあります。

3-1.毎年の「固定資産税」や「管理費」が家計を圧迫し続ける

土地は、所有しているだけで「固定資産税」や「都市計画税」といった税金が毎年かかります。たとえ全く使っていない空き地であっても、国や自治体からの納税通知書は毎年必ず届き、あなたが所有している限りその義務が消えることはありません。さらに、遠方に住んでいる場合は、現地の草むしりや見回りを業者に依頼するための管理費用、往復の交通費なども重なり、気付かないうちに年間で数十万円もの出費が家計から消えていくことになります。

3-2.草木の繁茂や害虫の発生で近隣トラブルに発展する

土地を放置すると、夏場を中心に雑草がまたたく間に伸び放題になります。草木が隣の家の敷地や道路まではみ出すと、近隣住民から「見通しが悪くて危険だ」「不法投棄の場所になっている」と自治体へ苦情が寄せられるケースが絶えません。また、生い茂った草むらは蚊やハチ、ネズミなどの害虫・害獣の温床になりやすく、近隣への実害が出た場合はトラブルの当事者として重い責任を問われる可能性もあります。

3-3.特定空家等に指定されると税金が最大6倍になることもある

もし売却したい土地に、誰も住んでいない空き家が残っている場合は特に注意が必要です。近年、国は危険な空き家を減らすための法改正を次々と進めています。管理が行き届かず倒壊の危険がある建物や、著しく衛生上有害な物件は自治体から「特定空家等」に指定されてしまう仕組みです。

4-1.適切な価格への「値下げ」を検討する

やはり一番効果が出やすいのは、価格の見直しです。ただし、不動産会社に言われるがまま闇雲に下げるのではなく、先ほどご紹介した実勢価格などの公的データを参考にしながら、戦略的に値下げを行いましょう。例えば、3ヶ月ごとに5%ずつ下げて様子を見るなど、購入検討者の注目を集め直す工夫が効果的です。

4-2.土地の「境界確定」や「測量」を行う

隣の土地との境界が曖昧な場合は、費用を払ってでも土地家屋調査士（土地の測量や境界特定を行う専門家）に依頼し、「境界確定」を済ませましょう。
境界がハッキリしていてトラブルの心配がない土地になるだけで、買い手の安心感は格段にアップします。売り出す際の大きなアピールポイントになり、スムーズな売却に繋がります。

4-3.古い建物を解体して「更地」にする

もし土地の上に、ボロボロの古い空き家が残っているなら、思い切って建物を解体し、綺麗な更地にするのも手です。買い手からすると、購入後に自分で解体費用を払う手間やコストが省けるため、一気に購入のハードルが下がります。ただし、更地にすると「住宅用地の特例」から外れ、売れるまでの間の固定資産税が高くなる点だけは注意が必要です。不動産会社と解体のタイミングをよく相談しましょう。

4-4.不動産会社や契約形態を見直す

現在の不動産会社に不満があるなら、会社や媒介契約の種類を見直してみるべきです。
複数の会社に売却を競わせる「一般媒介契約」から、1社が責任を持って手厚く広告を出してくれる「専任媒介契約」に切り替えることで、担当者のやる気が一気に高まることがあります。また、地元の小さな不動産会社のほうが、その地域の顧客を抱えていてあっさり買い手を見つけてくれるケースも少なくありません。

4-5.隣の土地の所有者に購入を持ちかける

一般の市場で売れない土地であっても、隣の土地の所有者にとっては喉から手が出るほど欲しい土地である場合があります。「自分の土地とくっつければ、四角くて広い使いやすい土地になる」「子供の駐車場にできる」など、隣人ならではのメリットがあるからです。不動産会社を通じて「もしよろしければ、相場より少し安くお譲りしましょうか？」と声をかけてもらうと、驚くほどスムーズに話がまとまることがあります。

4-6.利益を諦めて「不動産会社の買取」を依頼する

「とにかく維持費がもったいないから、早く手放したい」という場合は、一般の人に売るのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう「業者買取」を検討しましょう。
売却価格は相場の7割〜8割程度に下がってしまいますが、買い手を探す期間が不要なため、早ければ数日から数週間で確実に現金化し、土地を手放すことができます。

4-7.最終手段として「国への返還」や「寄付」を検討する

どうしても買い手がつかない場合の最終手段として、国に土地を引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」を利用する方法があります。
これは相続によって取得した土地に限られますが、一定の審査基準をクリアし、10年分の土地管理費にあたる「負担金」を納めることで、土地の所有権を国に返還できる制度です。また、地域の自治体や公的な法人への「寄付」を打診してみるのも、維持費から解放されるための一つの選択肢となります。