【土地の売却価格はいくら？】土地評価額について解説！ | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産神奈川

1-1.土地評価額とは？

土地評価額とは、土地の価値を数値で表したものです。売却価格の目安になるだけでなく、税額（相続税や固定資産税など）を算出する際の基準にもなります。土地評価額にはいくつかの種類があり、1つの絶対的な基準は存在しません。金額もそれぞれ異なるので、目的に応じた使い分けが大切です。各評価額の種類については次章で詳しく解説します。

1-2.土地の「評価額」と「売り出し価格」は異なる

評価額と売り出し価格は、必ずしも同じにする必要はありません。それぞれの違いを理解することが、適切な売却に繋がります。

■土地評価額
公的機関が発表する、基準となる地価。

■売り出し価格
売主が設定する販売価格。
相場状況や売却のタイミング、売却にかける期間を踏まえて調整される。

例えば、土地の評価額が2,000万円、査定結果が1,000万円程度であれば、1,200〜1,800万円で売り出すのが良いでしょう。評価額はあくまでも目安であり、売り出し価格は近隣相場や査定結果も踏まえて戦略的に決める必要があります。評価額を把握しておくことで、売却価格や査定価格の「妥当性」を判断する上での参考資料になります。

2-1.土地評価額の種類

土地評価額には5つの種類があります。以下の表で違いを確認しましょう。

2-2.実勢価格の特徴

実際に売買取引が成立したときの価格です。市場動向や物件の個別事情（立地・形状・周辺環境など）を反映しており、土地を売る際に重要な参考価格となります。確認方法は様々ありますが、不動産情報ライブラリから確認するのがオススメです。

2-3.公示地価の特徴

国土交通省が公表している「標準的な地価」で、土地取引や不動産鑑定の指標として使われます。国土交通省ホームページの地価公示から、誰でも確認できます。全国約2万か所の「標準地」に関する価格しかわからないため、売却予定地のすぐ近くに基準値がない場合もあります。

2-4.基準地価の特徴

公示地価と同様に「標準的な地価」で、土地取引や不動産鑑定の指標として使われます。対象地域が公示地価よりも広いため、公示地価を補う役割があります。実質的には非常に近い内容ですが、調査時点と調査実施機関に違いがあります。国土交通省ホームページの、都道府県地価調査から閲覧可能です。

2-5.路線価・相続税評価額

相続税や贈与税を算出するために、国税庁が発表している価格です。路線価は市街地の道路に設定されており、道路に面する宅地1㎡あたりの価格が定められたものです。国税庁ホームページの路線価図・評価倍率表で確認可能です。

2-6.固定資産税評価額

固定資産税や都市計画税を算出するために、市区町村が評価した価格です。原則として3年に1度見直されます。ご自身の固定資産税評価額は毎年春頃に送付される「納税通知書」や「固定資産税評価証明書」または市区町村役所の『固定資産課税台帳』で確認できます。

3-1.「実勢価格」と「その他の評価額」の違い

前章では5つの評価額をご紹介しましたが、実は「実勢地価」と「その他の評価額」には違いがあります。実勢価格は「実際に取引された価格」であり、その他の評価額は「価格の指標」という点です。そのため、実勢価格と評価額の間には差が生じることがよくあります。例えば公示地価と比べると、実勢価格が通常1.1〜1.2倍、人気エリアでは2倍になることもあります。

3-2.詳しい違いを見てみよう

実勢価格とその他の評価額の違いについて、以下の表で詳しく見てみましょう。

公示地価や固定資産税評価額などの「その他の評価額」は、税金計算にも用いられるため公平性と安定性が求められます。こうした背景から、あえて市場の変動を即時に反映しない仕組みになっているのです。

4-1.売却価格の目安を知りたい人

土地の売却価格の目安を知りたい場合は路線価や固定資産税評価額、実勢価格を見るのがオススメです。これらのデータを見たり計算したりすることで、売却価格のおおよその目安がわかります。

■路線価から調べる方法
路線価を用いて下記のような計算式で土地の価格を求めることができます。より正確に算出する場合は路線価以外にも把握しておくべき内容があるため、少し計算がしづらくなります。

路線価から算出する方法
土地価格 = 路線価 × 奥行価格補正率 × 土地面積

■固定資産税評価額から調べる方法
固定資産税評価額は公示価格の7割ほどになっていることが一般的のため、固定資産税評価額÷0.7をすることで土地の取引額の目安を算出することができます。

固定資産税評価額から算出する方法
土地価格 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7

■実勢価格から調べる方法
実際に取引されている価格を知りたい・相場を知りたい場合は「実勢価格」を調べると良いでしょう。実勢価格は「不動産情報ライブラリ」から調べることができ、誰でも無料で利用可能です。ただし、土地の価格は立地や広さ、形状などによって変動するため注意が必要です。

4-2.リアルな価格感が知りたい人

土地価格の調査には不動産の専門家に評価を依頼する方法もあります。これには、法的な根拠を持つ客観的な評価を行う「不動産鑑定評価」と、主に売却価格の目安を知るために不動産会社が行う「不動産査定」の二種類があります。

■不動産鑑定評価
国家資格を持つ不動産鑑定士が専門的な知識と標準化された手法に基づき、不動産の客観的な経済価値を判定します。インターネット上の専門家検索サイトや、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会（または各都道府県の不動産鑑定士協会）のウェブサイトなどで探すことができます。また、弁護士、税理士、金融機関などからの紹介を受けることも可能です。

■不動産査定
主に不動産の売却を検討している所有者に対して、不動産会社がその物件のおおよその売却可能価格を提示するサービスです。査定には、大きく分けて二つの種類があります。

このように土地の価格を調べる方法はいくつかありますが、ご自身で調べるのはなかなか難しいと思います。そのため、次は土地の価格を調べたいときの相談先と選び方についてご紹介します。

5-1.相談先の種類と特徴

土地を売却しようと考えたとき「誰に相談すれば良いんだろう...」と思うかもしれませんが、ほとんどの場合は不動産会社で良いでしょう。ただし、どこに相談しても不動産の売却時には確定申告が必要になります。

■不動産会社
最も一般的な相談先は不動産会社です。土地の査定や売却、資金計画など幅広く相談することができ、無料相談を受け付けている会社も多くあります。どこに相談したら良いかわからない、土地の売却以外のことも相談したいという場合は不動産会社に相談するのがオススメです。

■司法書士
所有権移転登記や抵当権抹消登記など、不動産の権利に関する登記手続きの専門家です。相続が絡む複雑な案件などで頼りになります 。自身で登記の対応するのが不安な方や書類集めなどを楽にしたいという方にオススメです。

■不動産鑑定士
売却する土地の適正価格を把握したい場合は不動産鑑定士に依頼するのがオススメです。適正な価格でトラブルなく売却がしたい、財産分与や相続などで客観的な根拠が欲しいという場合は「不動産鑑定評価書」を作成してもらうことができます。

5-2.相談先を選ぶときのポイント

土地売却の相談先を選ぶ際には、このような点を意識しておくようにしましょう。

1. 複数社に査定依頼をして比較する
2. 実績や地域情報に詳しいか
3. 売却戦略をしっかり説明してくれるか
4. 担当者の対応が信頼できるか

中には相場よりも安く買い取ろうとする業者や、担当者が親身に相談に乗ってくれない業者もあるかもしれません。しっかりと比較をして信頼できる会社を選ぶのがオススメです。不動産を高く売るポイントを抑えて、満足のいく売却を目指しましょう。

当社では無料査定を実施中です。予めご連絡いただければ営業時間外でも対応させていただきますので、日中のご相談が難しい方もお気軽にご相談ください。

6-1.譲渡所得税

土地の売却益には譲渡所得税がかかります。これは分離課税で、給与所得等とは別に計算が必要になります。課税対象の譲渡所得は下記のような計算式で求めることができます。

課税譲渡所得金額 = 売却価格 - （取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額

取得費：土地を購入する際にかかった費用
譲渡費用：土地の売却にかかった費用
特別控除額：一定条件を満たしたときに利用できる控除の額

譲渡所得は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種でそれぞれ税率が異なります。長期譲渡所得の場合は15％、短期譲渡所得の場合は30％です。また、令和19年までは復興特別所得税として所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付する必要があります。

6-2.住民税

土地売却で利益が出ると翌年の住民税が上がります。毎年の納税に加え、譲渡所得で算出した課税譲渡所得金額が上乗せされ、税額が決まります。短期譲渡所得の場合は住民税が9%、長期譲渡所得の場合は住民税が5%となります。利益が出ていない、もしくは特別控除で相殺できる場合は住民税は上がりません。

6-3.必要経費

土地売却には印紙税や仲介手数料、登記費用などの費用がかかります。土地を売却したときに手元に残るお金が想定よりも少なく、資金計画が崩れる場合もあるため、土地の売却で発生する費用についても知っておくようにしましょう。土地の売却シミュレーションを参考に資金計画を立てるのがオススメです。