【不動産売却の税金対策】居住用財産の3,000万円控除とは？ | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産神奈川

1-1.不動産売却益に課税される「譲渡所得税」とは？

不動産を売却して得た利益には、「譲渡所得税」と呼ばれる税金が課されます。この譲渡所得税は、単純な売却金額に課税されるのではなく、「譲渡所得」と呼ばれる金額に基づいて課税されます。

譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）－特別控除

取得費には、購入時の物件価格や購入手数料などが含まれます。譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用で、不動産会社への仲介手数料、建物の解体費などが該当します。

1-2.課税対象となる所得と税率

この譲渡所得に対して、所得税と住民税が課税されます。さらに、2037年までは復興特別所得税も併せて課されます。
税率は所有期間によって異なり、長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率をまとめると、以下のとおりです。

復興特別所得税の税率は、長期譲渡所得も短期譲渡所得も所得税に対して2.1％を乗じて求めるものであり、税率はいずれも同じです。短期譲渡所得なら0.63％（＝0.3✕0.021）、長期譲渡所得なら0.315％（＝0.15✕0.021）となります。

2-1.制度の概要

高額になりがちな譲渡所得税ですが、条件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用できるケースがあります。「居住用財産の3,000万円特別控除」は、個人が自ら住んでいた家やその敷地を売却した場合に、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。
この制度を活用することで、多くの方が課税対象となる譲渡所得を実質0円にできるため、結果的に所得税や住民税を支払わずに済むケースもあります。

2-2.適用条件

この控除を受けるためには、以下のような条件を満たしている必要があります。これらの条件に当てはまるか、事前にしっかり確認しておくことが重要です。

① 売却した物件が「マイホーム（居住用財産）」であること
具体的には、次のいずれかに該当している必要があります。

■現在住んでいる家（住んでいる状態で売る場合）
■以前住んでいた家（住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売ることが条件）
■上記の家と一緒に売る土地や借地権
■現在住んでいる家、以前住んでいた家を取り壊した場合のその敷地で、次の2つの要件すべてに当てはまるもの
・取り壊しから1年以内に売買契約を結び、かつ、住まなくなってから3年以内に売ること
・取り壊し後は駐車場など別の用途に使っていないこと
■災害で家が壊れてしまった場合の土地で、次の区分に応じた期限までに売るもの
・現在住んでいた家 → 災害があった年から3年以内の12月31日まで
・以前住んでいた家 → 住まなくなってから3年以内の12月31日まで

② 過去2年以内に、居住用財産の3,000万円特別控除や買換え特例など、譲渡所得に関する特例の適用を（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除を除く）受けていないこと
③ 売却した年・前年・前々年に、マイホームの買い換えや交換の特例を使っていないこと
④ 他の特例（例：収用による特別控除など）を受けていないこと
⑤ 親や配偶者など、特別な関係がある人に売っていないこと

3-1.控除を受けるには確定申告が必要

「居住用財産の3,000万円特別控除」を受けるためには、売却した翌年の確定申告で申請手続きを行う必要があります。給与所得者であっても、この控除を適用したい場合は必ず申告が必要となりますので、忘れずに準備しましょう。
控除は自動的に適用されるわけではなく、自ら税務署に申告しなければ適用を受けられないとなってしまうため、特に注意が必要です。

3-2.手続きの流れ

以下が、控除を受けるための一般的な手続きの流れです。
➀売却後の書類整理
不動産を売却した際の契約書や、費用の領収書などをまとめておきます。後の譲渡所得の計算や証明に必要となります。

➁譲渡所得の計算
売却益（譲渡所得）を正確に算出します。 この際に、「売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）」の計算式に基づき算出した譲渡所得から、3,000万円の特別控除を差し引くことで、実際に課税される所得額を求めます。

③確定申告書の作成
税務署または国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用して、確定申告書を作成します。「譲渡所得の内訳書（第三表）」と呼ばれる付表の作成も必要です。

④税務署へ提出・電子申告
完成した申告書を、納税者の住所地を管轄する税務署へ提出します。提出方法は以下のいずれかから選べます。

・税務署へ直接提出（窓口または郵送）
・e-Tax（マイナンバーカードを利用したオンライン申告）

3-3. 申告する時期と提出先

確定申告の受付期間は、原則として毎年2月16日から3月15日までです。売却した年の翌年に申告する必要があります。
また、提出先は納税者の「現住所を管轄する税務署」です。税務署の所在地や開庁時間は、国税庁のウェブサイトから確認できます。

3-4. 確定申告に必要な主な書類一覧

申告にあたっては、以下の書類を用意する必要があります。

必要に応じて、建物の取得費を証明する書類（購入時の契約書や領収書など）も求められます。資料の紛失などで取得費がわからない場合には、売却価格の5%を概算取得費として計算することも可能です。
また、マイホームを売った人の住民票住所と物件所在地が異なる場合、その人が実際に住んでいたことを示す戸籍附票などの書類も提出が必要です。

不動産売却時の確定申告については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

4-1. 控除の対象期間を過ぎてしまう

「転居から3年を経過する年の12月31日までに売却すれば適用可能」とありますが、この3年以内という条件は意外と見落とされやすいです。気づいたときには適用対象外になっていた、というケースも多くあります。
転居後に時間が経過してしまうと、たとえマイホームであったとしても控除は適用されません。売却時期のタイミングは慎重に見極めましょう。

4-2. 他の特例と併用できない場合がある

例えば、「10年超所有軽減税率の特例」や「買い換え特例」との併用は原則できません。
どの制度を優先して適用するか、事前に確認しておくことをオススメします。場合によっては3,000万円控除よりも他の特例の方が節税効果が高いこともあります。

4-3. 「家族名義」や「相続した物件」は注意が必要

この特例は、本人が住んでいたことが条件となるため、「名義が配偶者や親のままになっている」「相続後に住んでいないまま売却した」などのケースでは適用されない可能性があります。
名義変更や住民票の移動など、細かな手続きにも注意が必要です。

4-4. 取得費が不明で、想定外の課税が発生することも

古い物件などで取得費を証明できる書類が残っていない場合、「概算取得費（売却価格の5％）」で計算せざるを得なくなり、実額よりも低い金額になることがあります。
結果として譲渡所得が大きくなり、税額も高くなってしまう可能性があるため、購入時の契約書や領収書はできるだけ保管しておきましょう。

4-5. 不動産業者選びも重要なポイント

制度そのものだけでなく、実際に売却を任せる不動産会社によっても、手続きのサポート体制やアドバイスの内容に差があります。
税制の知識を持ち、申告準備まで一貫してサポートしてくれる業者を選ぶことが、成功する不動産売却の近道です。