媒介契約とは？一般・専任・専属専任の違いと選び方を解説 | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産神奈川

1-1.媒介契約は難しくない

不動産を売却する上で避けては通れない媒介契約。「契約」と聞くと難しく感じますが、その仕組みはとてもシンプルです。「どの不動産会社に、どのように任せるのか」という取り決め、それが「媒介契約」です。媒介契約と一言に言っても、以下の3つの種類があります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

1-2.ご自身の目的に合った契約は？

売却の理由は人それぞれ、不動産売却に求める条件も十人十色です。売却の目的が明確になっている方、ご自身に合った契約方法のみを知りたい方は、以下のリンクから該当章を確認しましょう。

・ご自身のペースで自由に進めたい方→一般媒介契約
・信頼できる1社と二人三脚で進めたい→専任媒介契約
・スピードと確実性重視したい→専属専任媒介契約

2-1.なぜ媒介契約を結ぶ必要があるの？

先述したとおり、媒介契約は「不動産会社に売却を依頼するときに結ぶ契約」です。契約を交わすことで、不動産会社は正式に売却活動を始められるようになります。なぜわざわざ契約を結ぶ必要があるのでしょうか？そこには以下のような理由があります。

・責任範囲を明確にし、トラブルを防ぐため
・不動産会社が売却活動を行うための法的根拠となるため
・媒介契約の種類によって、不動産会社に課せられる義務が異なるため

2-2.媒介契約の3つの種類を表で比較しよう

媒介契約はご自身の希望に合わせて自由に選択できます。「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つの媒介契約について、それぞれの特徴を比較してみましょう。

3-1.一般媒介契約の特徴

一般媒介は、3つの中で“最も自由度が高い契約”です。最大の特徴は、複数の不動産会社へ同時に依頼できる点です。例えば、Ａ社・Ｂ社・Ｃ社の3社と媒介契約を結び、そのうちの1社が買主を見つければ売却成立となります。ご自身で買主を見つけて契約する「自己発見取引」も可能です。

■一般媒介契約の特長
・複数の会社へ依頼することが可能
・自己発見取引に制限なし
・不動産会社による売主への報告義務はなし
・不動産会社による指定流通機構（レインズ）への登録義務なし
※指定流通機構（レインズ）とは不動産会社同士が情報を共有するための仕組み
・契約の有効期間に法的な制限はなし※ただし3ヶ月以内が一般的

3-2.一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約の特徴がわかったところで、次にメリットとデメリットを見ていきます。

3-3.一般媒介契約の活用ポイント

一般媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務はありません。そのため売却を非公開に進めることも可能ですが、その分売却のチャンスが減り、活動が長期化する可能性は考慮しておきましょう。一方で、好立地や築浅の人気物件は、積極的に不動産会社へレインズへの登録を依頼しましょう。登録によって物件情報が広く共有され、不動産会社間の競争が生まれるため、より有利な条件での売却につながりやすくなります。

3-4.一般媒介契約はこんな方にオススメ

ご紹介したメリットやデメリットを踏まえ、一般契約に向いている方は以下のとおりです。

・近所や知り合いに売却を知られたくない方
・ご自身でも買主を探したい方
・ご自身のペースで自由に売却を進めたい方
・売却を特に急いでいない方

4-1.専任媒介契約の特徴

専任媒介は、3つの中で1番“自由度とサポートのバランスが取れた契約”です。依頼できる会社は1社に絞られますが、一般媒介契約と同様に自己発見取引の制限はありません。不動産会社には売却活動の報告義務が発生するため、状況を把握しながら安心して売却を進められるのが特徴です。

■専任媒介契約の特長
・売却を依頼できるのは1社のみ
・自己発見取引に制限なし
・不動産会社から売主へ報告義務は“14日に1回以上”
・不動産会社によるレインズへの登録義務は“契約から7日以内”
※休業日を除く
・契約の有効期間は最長3ヶ月

4-2.専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約の特徴がわかったところで、次にメリットとデメリットを見ていきます。

4-3.専任媒介契約の活用ポイント

売却を依頼できるのは1社のみのため、売却の成否が不動産会社の力量に左右されます。不動産会社や担当スタッフの実力次第では、売却に時間がかかったり理想的な売却ができない可能性があるため、注意が必要です。売却時の不動産会社選びについては、以下の記事でご紹介しています。不動産会社を選ぶ際の4つのポイントに加えて、売却時期を見極める5つのポイントもわかりやすくご紹介しております。ぜひ参考としてご覧ください。

4-4.専任媒介契約はこんな方にオススメ

ご紹介したメリットやデメリットを踏まえ、専任媒介契約に向いている方は以下のとおりです。

・手間をかけずに売却を行いたい方
・ご自身でも買主を探したい方
・どの媒介契約を選ぶか迷っている方
・スピード感を持って売却したい方
・信頼できる不動産会社が見つかっている方

5-1.専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介は3つの中で“最も規制が多く、その分サポートが最も手厚い契約”です。依頼できるのは1社のみで、自己発見取引も認められていません。しかし、報告義務やレインズへの登録義務が最も厳しく設定されており、不動産会社が最も力を入れて売却活動を行ってくれるのが大きな特徴です。

・売却を依頼できるのは1社のみ
・自己発見取引は不可
・不動産会社から売主への売却活動の報告は“7日に1回以上”
・不動産会社によるレインズへの登録義務は“契約から5日以内”
※休業日を除く
・契約の有効期間は最長3ヶ月

5-2.専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットは、専任媒介契約と殆ど同じになります。

5-3.専属専任媒介契約の活用ポイント

専属専任媒介は3つの中で唯一、自己発見取引（自分で売主を見つけて契約すること）が禁止されています。例えば、友人や親戚が購入する場合でも、必ず不動産会社を通して契約をする必要があります。契約前に、知人の中に購入希望者がいないか確認しておくと安心です。

5-4.専属専任媒介はこんな方にオススメ

ご紹介したメリットやデメリットを踏まえ、専属専任媒介に向いている方は以下のとおりです。

・築年数の経った物件の売却をしたい方
・人気のエリアから外れている物件の売却をしたい方
・手間をかけずに売却を行いたい方
・できるだけ早く売却したい方
・初めての売却で不安が大きい方

6-1.契約の種類で仲介手数料は変わる？

変わりません。どの媒介契約を選んでも、法律で定められた仲介手数料の上限額は同じです。具体的な金額は、売却価格や不動産会社によって異なります。

6-2.契約期間はどれくらい？

専任媒介契約と専属専任契約は最長3ヶ月と法律で定められています。一般媒介には法律上の制限はありませんが、同様に3ヶ月で契約を結ぶのが一般的です。3ヶ月という期間は、売主にとっても戦略を見直す良いタイミングとなります。

6-3.契約は途中で変更できる？

媒介契約は原則として、いつでも解約や変更は可能です。ただし、不動産会社によっては媒介契約書に『広告費の実費精算』などの特約が記載されている場合があり、解約時に費用がかかるケースもあります。期間満了を待たずに切り替えることは可能ですが、トラブルを避けるためには不動産会社に相談するのが良いでしょう。

6-4.売れなかった場合はどうなるの？

契約期間が切れたら「同じ会社で契約を更新する」「別の会社と契約する」「売却方法を変更する」といった選択肢があります。仲介で売れなかった場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」を希望することもできます。仲介と買取の違いについては、以下の記事で詳しくご紹介していますので、ぜひ参考としてご覧ください。