不動産売却時に知っておきたい『契約不適合責任』とは？ | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産神奈川

1-1.契約不適合責任の概要

「契約不適合責任」とは、契約書に記載された物件状態と、実際の状態が異なる場合に売主が負う責任です。具体的には、物件種別・状態・品質・権利関係が契約内容と違う場合が該当します。このような不適合があった際、買主は「契約内容に適合した状態」へ直すよう求めることができます。

1-2.契約不適合責任でよくある事例

具体的にどのようなケースで、契約不適合責任を問われるのでしょうか。不動産売買で起こりうる、代表的な事例をご紹介します。

1-3.瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任は、2020年4月の民法改正で導入された新しい制度です。それ以前の“旧制度”を、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）といいます。改正のポイントは「責任が発生する条件」と「買主ができる請求」の2つが、大きく変わったことです。両制度の詳しい違いを確認してみましょう。

2-1.追完請求（修理・代替）

追完請求とは、契約内容に適合するよう物件の「修理」「取り替え」を請求することです。4つの負担の中で、最も発生頻度が高いリスクの一つです。例えば、契約書で「正常」とされていた給湯器が、引渡しした直後に故障していた場合は修理を求めることができます。この場合、修理費用や修理対応にかかる費用は、売主が負担することになります。

2-2. 代金減額請求

契約内容に適合しない欠陥がある場合、代金の減額を請求できる制度です。原則として、買主が追完請求（修理・代替）を求めても、修理ができなかったり、売主が応じなかったり、一定期間内に履行されない場合に利用されます。ただし、追完が明らかに不可能なケースなど、一定の条件下では直ちに減額請求を行うこともできます。

2-3. 損害賠償請求

契約不適合によって、家財が壊れるなど“追加の損害”が発生した場合、売主がその分も賠償します。例えば、契約不適合である雨漏りによって、買主の家財（家具や電化製品など）が濡れて使い物にならなくなった場合、家財の損害分についても売主が賠償しなければなりません。

2-4. 契約解除

契約不適合責任において、買主は契約解除を求めることができます。契約解除は不具合が大きいケースや、大規模な欠陥によって契約の目的が達成できない場合に認められる「最終的な手段」です。もし契約が解除されると、時間も手間もかかった取引が無効になってしまいます。これは、売主にとって最も避けたいリスクです。

3-1.契約書で「現状」を明確にする

契約不適合責任の基準は「契約内容との不一致」です。リスクを最小限に抑えるためには、売買予定の不動産に関して種類、品質、性能、数量を細かく示しておくことが重要です。例えば、給湯器の製造年や不具合の有無、雨漏り歴、設備の稼働状況などを具体的に記載しておきましょう。すべてを完璧に記載することは難しいですが、曖昧な表現を避けることで対策ができます。

3-2.告知義務を徹底する（不具合の記載）

物件に不具合がある場合は、必ず担当スタッフに伝えて物件状況確認書や付帯設備表に記入しましょう。不具合を隠して売却した場合、後から発覚してトラブルに発展したり、後述する特約が無効になったりする可能性があります。少しでも気になる点、過去にあった事象を相談しておくことが、結果として最大の防御策となります。

3-3.特約で責任範囲を調整する

契約不適合責任は、売主と買主の合意があれば「期間」や「範囲」を“特約”で決めることができます。例えば期間に関して、法律上は「買主が不適合を知った日から1年以内の通知」で責任を追及できますが、このまま運用することは少なく、特約を設けて具体的な範囲を定めるのが一般的です。中古物件の売買では「引渡し後3ヶ月以内の不具合のみ売主が対応する」というように期間を区切る特約がよく使われます。

最近では、後述のインスペクションの結果を踏まえて、調査済みの部分を免責とする特約が一般的です。

3-4.ホームインスペクションで状態を可視化する

契約不適合責任に備えるためには、不動産のコンディションを把握しておくことも大切です。手段としては、専門技術者によるホームインスペクション（物件状況調査）などが挙げられます。ホームインスペクションでは、目に見える傷や汚れだけでなく、普段は確認できない屋根裏や床下など、住宅の現在のコンディションを正確に把握することができます。買主の安心感に繋がるため、円滑な交渉が期待できます。ホームインスペクションについては、下の記事でもご紹介していますので、ぜひ参考としてご覧ください。

4-1.古い物件でも契約不適合責任は避けられない？

はい、原則として避けられません。
築年数にかかわらず売買契約書の内容と、物件の状態が異なっていれば責任が発生します。そのため、古い物件ほど「特約による責任範囲の限定」が重要です。「築年数相応の経年劣化は免責とする」といった特約を設定しましょう。

4-2.特約で期間を短く設定しても、買主は納得してくれる？

はい、買主が納得するケースは多くあります。
ただし、スムーズに進めるためには買主の安心材料を提供することが鍵になります。ホームインスペクションを事前に実施し、物件の状態を開示することで、「リスクが明確になっている」と判断しやすくなります。

4-3.買主から修理（追完請求）を求められたらどう対応する？

まずは契約不適合に該当するかを判断しましょう。
下記の判断基準に当てはまる場合、請求が妥当である可能性が高くなります。

■契約書との差異があるか
・契約書で定めた品質や性能が満たされていない
・契約書に記載がない不具合が発覚している

■設備の劣化を事前に告知していたか
・不具合について事前に告知していなかった

■買主の使用方法に問題はないか
・不適切な使用方法による破損ではない

契約不適合責任が発生してしまった場合は、下記の対応方針で進めましょう。また、契約前の段階で、不動産会社の担当スタッフと「対応基準」を明確にしておくことで、トラブルを最小限にできます。

■修理可能なケース
状況を確認して修理業者を手配する

■修理が困難なケース
修理が困難な場合は、減額対応に切り替える

■その他のケース
大規模な欠陥がある場合は、契約解除に至る場合もある

4-4.どの不動産会社に相談すれば、リスク管理を徹底できる？

価格査定の高さだけでなく、寄り添ったサポートをしてくれる不動産会社を選びましょう。契約不適合責任に関する知識が豊富で、特約の提案や告知義務に関するアドバイスを具体的に提供してくれるか否かを見極めることも重要です。

4-5.修繕費用の支払いが怖い。どうしたらいい？

最も有効な手段は「既存住宅売買瑕疵保険（かしほけん）」の活用です。
修繕費用を支払うことになった際に、その費用を保険金でカバーすることができます。保険に入るためには、インスペクションなどの事前の検査が必要になりますが、万が一のときに大きな金銭的負担から守ってくれるため、最終的な安全策となります。