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売るなら今？不動産売却のタイミングを見極めるポイント5選！

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不動産売却を学ぶ売るなら今？不動産売却のタイミングを見極めるポイント5選！

不動産売却税金不動産売却の基礎知識家を売る

2025.7.31

不動産の売却を考え始めたとき「いつ売却したら良いんだろう」「損をしないように売却をするためにはどうしたら良いかわからない」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。不動産売却は、タイミングや知識の有無によって、手元に残る金額が大きく変わることも少なくありません。

本記事では、不動産売却で後悔しないために最適なタイミングを見極めるポイントと、売却時に活用できる優遇制度、信頼できる不動産会社の選び方についてご紹介します。大切な資産を納得のいく形で売却するために、是非参考にしてみてください。

不動産売却のタイミングを見極める5つのポイント

知っておきたい！不動産売却時に活用できる優遇制度

不動産売却で後悔しないための注意点

信頼できる不動産会社の選び方

まとめ

1.不動産売却のタイミングを見極める5つのポイント

1-1.ライフプランと照らし合わせる

不動産売却において、何よりも優先すべき「最適なタイミング」となり得るのは、ご自身のライフステージの変化です。例えば、よくあるのは転勤や子供ができたという場合です。また、子供が独立するからもう少し小さい家に住もう、老後資金の確保をしたい、などもあるかもしれません。
これらの個人的な節目は、市場の動向とは関係なく自身にとっての「ベストタイミング」となり得ます。まずはご自身のライフプランを具体的に見直し、そこから売却のタイミングを検討されるのをオススメします。

1-2.季節・時期

不動産市場にも、人の動きが活発になる「繁忙期」があります。新年度に向けた転勤や入学、秋の人事異動などに伴い、2月～3月、9月～10月は住まいを探す人が増える傾向にあります。購入希望者が増えるこの時期は、不動産市場における「需要（買いたい人）」が「供給（売りたい物件）」を上回りやすい傾向にあります。多くの買い手が物件を探しているため、売主の物件が注目される機会が増えるだけでなく、買い手側にも「早く決めないと他の人に取られてしまう」という意識が働きやすくなります。
そのため、価格交渉で有利な立場に立てたり、複数の購入希望者からより良い条件を引き出せたりする可能性が高まります。

1-3.金利上昇の影響を理解する

住宅ローンの金利は政策金利に応じて変動します。金利が高くなると、住宅ローンを利用して購入する方にとって毎月の返済額が増加する、購入を控える人が増える可能性が考えられます。ただし、あくまで参考程度にしておきましょう。金利が今後どうなるかは、誰にも予測できないからです。「金利が上がっているから少し売れにくいかもしれない」と意識しておくと判断の材料になります。

1-4.自身の地域の状況を理解する

売却予定の不動産があるエリアで大規模な開発がされたり、商業施設が新設されたりする場合、不動産相場が値上がりする可能性があります。相場が上がる場合は、より高く売ることができるチャンスです。「すぐに売却をしたい」という理由がない限り、地域の様子に合わせて売却のタイミングを決めても良いでしょう。

1-5.築年数を確認する

不動産の価値は築年数が経つごとに下がる傾向にあります。そのため、売却をしたいと思う場合はできるだけ早く売却することが望ましいです。ただし、新築住宅で固定資産税の軽減措置を受けている場合は、その期間中にじっくりと検討するのも有効な選択肢です。ちなみに、2024年の中古マンションの成約件数のうち、築20年を超えるものは全体の53.7％、そのうち築41年以上の物件が20％を占めています。このようなデータが示すように、築年数が経っていても需要は多くあるため、諦めずにまずはご相談ください。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」

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2.知っておきたい！不動産売却時に活用できる優遇制度

2-1.居住用財産の3,000万円の特別控除

マイホーム（居住用財産）の売却によって生じた譲渡所得から、所有期間の長短を問わず最大3,000万円を控除できる制度です。譲渡益が3,000万円以下の場合は、この制度を利用することで譲渡所得税の納税額が0円になるため、積極的に利用したい制度です。

この制度を利用するためには、現在居住中、もしくは住まなくなった場合はその日から3年経過していないなど、複数の条件を満たす必要があります。3,000万円の特別控除の詳しい適用要件を確認したり、担当の不動産会社へ聞いておくようにしましょう。

2-2.マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点において所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に使える制度です。一定の要件を満たすと、譲渡所得に対して課される所得税・住民税の税率が通常よりも低く抑えられます。ここでいう「所有期間」は実際に住んでいた期間ではなく、不動産を取得してから売却した年の1月1日までの登記上の所有期間のことです。また、この制度は「居住用財産の3,000万円特別控除」と併用することができます。
適用要件は現在居住中、もしくは住まなくなってから3年経っていないなど、いくつかあるため、確認しておくようにしましょう。

2-3.特定のマイホームを買い換えたときの特例

マイホームを売却し、一定の要件を満たす新たなマイホームに買い替えた場合に、売却によって生じた課税を買い替えたマイホームを将来売却するときまで先送りできる制度です。あくまで先送りするのみで、譲渡益が非課税になるわけではないことに注意してください。
適用要件には、令和7年12月31日までにマイホームを売り、売却の代金が1億円以下になっていること、売却した年の前年から翌年までの3年間で新しくマイホームを購入することがあります。このほかにも条件があり理解が難しい部分も多いため、専門家に相談するようにしましょう。

2-4.被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特例

相続や遺贈によって居住用家屋を取得した相続人が売却したときに、一定の要件を満たすと譲渡所得の金額から最大で3,000万円まで控除することができる制度です。特に、令和6年1月1日以降に譲渡を行う場合は耐震リフォームや除却要件が緩和され、より利用しやすくなりました。なお、除却とは使われなくなった建物を解体して更地にすることです。

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3.不動産売却で後悔しないための注意点

不動産を売却する際には、様々な費用が発生します。これらの費用を事前に把握しておくことは、手取り額を正確に見積もり、資金計画を立てる上で非常に重要です。

3-1.売主の責任「契約不適合責任」を理解する

2020年の民法改正によって「契約不適合責任」が導入されました。これは、引き渡した不動産と契約書の内容に相違がある場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。例えば、「日当たり良好」と契約書に記載したのに、売主が隣にビルが建つ計画を知っていて伝えなかった場合、後から損害賠償を請求される可能性があります。

重要なのは、不備を売主が把握していなかった・知らなかったという場合でも責任を問われるという点です。基準は「契約内容に適合しているか」。例えば、契約書に記載のない小さな雨漏りや設備の不具合が引き渡し後に見つかった場合でも、責任を問われる可能性があります。

契約不適合責任は買主を守るための法律で、売主の責任が重くなっています。そのため、少しでも欠陥のある部分があれば、契約書にその内容を明記して告知しておくようにしましょう。

3-2.物件状況の報告は″正直に、具体的に″

契約不適合責任のリスクから自身の身を守るためにも、「物件状況報告書（告知書）」に詳細に記載しておくと良いです。物件状況報告書は、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障、過去の事件・事故（心理的瑕疵）など、売主が知っている物件の状態を正直に買主に告知するための書類です。

3-3.複数社に査定の依頼を行う

不動産を売却する際には、必ず複数社に査定依頼を行うのが望ましいです。ただし、査定額が高いところに依頼したら良いという訳ではありません。査定額が相場通りになっているか、査定額の根拠を明確に説明できるかが重要です。これらの点を正しく見極めるには、不動産査定の種類や見るべきポイントを押さえておくことが欠かせません。その上で、大切な資産の売却だからこそ手間を惜しまず、最低でも3社以上に相談すると良いでしょう。

複数社に依頼することで、ご自身の不動産の適正な相場がわかるだけでなく、会社の姿勢や担当者との相性も見極めることができます。面倒に感じられるかもしれませんが、数百万円、時には一千万円以上の差が付くこともある重要なステップです。ME不動産神奈川では、査定価格の根拠を丁寧にご説明させていただきます。

3-4.リフォームを行うかどうかは相談する

「売却前にリフォームした方が綺麗になって高く売れそう」と考える方も多いのではないでしょうか。しかし、自己判断で大規模なリフォームを行うことで、かえって売却が難しくなる可能性もあります。

なぜなら、買主はご自身の好みに合わせてリフォームやDIYを楽しみたいと考えていることも多く、売主の趣味でリフォームしてしまうと、かえって敬遠される可能性があるからです。また、リフォームにかかった費用を売却価格に全額上乗せして回収することが難しくなることもあります。

そのため、印象を良くするためのハウスクリーニングや、壊れている設備の簡単な修理など、最低限のメンテナンスに留めたり、プロに相談してからリフォームをするか否かの判断をしたりすると良いでしょう。

4.信頼できる不動産会社の選び方

大切な資産の売却を成功させるためには、信頼できるパートナー、つまり不動産会社選びが何よりも重要になります。ここでは、後悔しないための不動産会社の選び方、4つのチェックポイントをご紹介します。

・査定額の根拠が明確で、納得できる説明があるか
・物件の長所だけでなく、短所やリスクも正直に伝えてくれるか
・地域情報に精通し、具体的な販売戦略を提案してくれるか
・担当者のレスポンスが早く、丁寧か

複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社から異なる査定額が提示されます。このとき、提示された金額の高さだけで判断するのは禁物です。不動産の売却活動は比較的長期になりやすいため、担当者との相性も考えて選ぶと良いでしょう。

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まとめ

いかがでしたでしょうか。
今回は、不動産を最適なタイミングで売却するためのポイントや、売却時に知っておくべき注意点、活用できる優遇制度についてご紹介しました。それでは、本記事でご紹介した内容をおさらいします。

■不動産売却のタイミングを見極める5つのポイント
・ライフプランと照らし合わせる
・季節・時期
・金利上昇の影響を理解する
・自身の地域の状況を理解する
・築年数を確認する

■不動産売却時に活用できる優遇制度
・居住用財産の3,000万円特別控除
・マイホームを売ったときの軽減税率の特例
・特定のマイホームを買い換えたときの特例
・被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特例

■不動産売却時の注意点
・契約不適合責任を理解する
・物件状況の報告は正直に、具体的に
・複数社に査定の依頼を行う
・リフォームを行うかどうかは相談する

■信頼できる不動産会社の選び方
・査定額の根拠が明確で納得できる説明があるか
・物件の長所だけでなく短所やリスクも正直に伝えてくれるか
・地域情報に精通し具体的な販売戦略を提案してくれるか
・担当者のレスポンスが早く、丁寧か

不動産売却のタイミングを決めるためにはさまざまな要素があります。活用できる優遇制度も含めて考えると、自分で勉強して損をしないように売却するにはかなりの労力がかかってしまいます。この記事を参考に信頼できるパートナーとなる不動産会社を見つけ、満足のいく売却活動ができるようにしましょう。
ME不動産神奈川では、豊富な経験と丁寧なサポートを通じて、お客様の理想の暮らしを実現するお手伝いをしています。住宅に関するお悩みがある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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