住宅ローンの審査基準とは？年収や年齢など見られるポイントを解説 | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産神奈川

1-1.【完済時年齢・借入時年齢】完済時まで無理なく返済できる期間か

年齢に関する項目は、調査でもトップクラスに重視されています。特に見られているのは、ローンを借りる時の年齢だけでなく、「何歳で返し終わるか（完済時年齢）」です。多くの金融機関では、完済時の年齢上限を「80歳未満」と定めています。

■35歳で35年ローンを組む場合
完済時は70歳となり、基準の範囲内であるため、融資を受けやすい。

■45歳で35年ローンを組む場合
完済時が80歳になってしまうため、そのままでは審査に通すのが厳しくなる。

定年退職を迎える60代〜70代以降も、現役時代と同じように無理なく返済を続けられるのかという現実的な返済期間が厳しくチェックされます。

1-2.【健康状態】団体信用生命保険に加入できるか

健康状態も、96.1%という極めて高い割合の金融機関が必須の審査項目としています。これは、住宅ローンを組む際、ほとんどの金融機関で「団体信用生命保険（通称：団信）」への加入が条件となるためです。
団信とは、ローン返済中に契約者が死亡したり、重い障害を負ったりした際、保険金によって、ローンの残高が全額返済される仕組みのことです。
大きな持病があるなど健康状態に不安があり、この保険に加入できないと判断された場合、どれだけ年収が高くても審査に落ちてしまうケースがあります。健康状態に不安があっても、諦める必要はありません。2つの解決策があります。

■「ワイド団信」を検討する
ワイド団信とは、通常よりも加入のハードルが緩やかな団信です。高血圧や糖尿病、うつ病などの持病・病歴がある方でも加入できる可能性が高まります。

■団信加入が任意の「フラット35」を選ぶ
フラット35のように、団信への加入が任意とされている住宅ローンを選ぶ選択肢もあります。万が一団信に入れなかった場合でも、ローン自体を組んでマイホームを購入することが可能です。

1-3.【年収と返済負担率】無理のない返済計画か

「年収が高くなければ審査に通らないのでは？」と思われがちですが、実は重要なのは年収の高さそのものではありません。金融機関が重視するのは、年収に対する年間返済額の割合である「返済負担率」です。
一般的に、銀行が融資を承認する安全圏の基準は、融資額に対して「返済負担率が30%〜35%以下」とされています。

例えば上図のように、年収500万円の人の場合、年間の返済額が150万円（月々12.5万円）であれば返済負担率は30%となり、審査に通りやすいラインだと言えます。年収に見合わない無理な金額を借りようとしていないかどうかが、ここで厳密に計算されます。

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1-4.【勤続年数】安定した収入が今後も続くか

住宅ローンは数十年にわたって返し続けるものだからこそ、金融機関は「収入の安定性」を何よりも求めます。そのため、9割以上の銀行が「勤続年数」を基準にしています。

■雇用形態
原則として、正社員や公務員が圧倒的に有利です。契約社員や派遣社員、自営業の場合は、確定申告書が複数年分必要になるなど、少し審査のハードルが高くなる傾向があります。

■勤続年数の目安
かつては「勤続3年以上」が必須と言われていましたが、最近では転職が一般的になったこともあり、「1年以上」あれば申し込める銀行が主流になっています。

もし転職して間もない場合でも、ステップアップのための「同業種への転職」であれば、職務経歴書を提出することで前職の勤続年数を考慮して評価してくれる金融機関もあります。

1-5.【担保評価】万が一のときに物件を売って回収できるか

審査ではあなた自身だけでなく、「購入する物件そのもの」も審査対象になります。万が一、あなたが病気や失業などでローンの返済ができなくなってしまった場合、金融機関は物件を売り、その代金で残ったローンを回収します。
そのため、「この家は、貸し出すお金に見合う価値があるか」が厳しく見られます。新築であれば問題ないことが多いですが、特に古い中古物件を購入する場合は、物件の価値が低いとみなされ、希望する額よりも融資額を減らされてしまう「減額承認」になることがあります。

2-1.スマホの分割払いやクレジットカードのリボ払いがある

最も多くの人が引っかかりやすい盲点が、クレジットカードのキャッシングや「スマートフォン本体の分割払い」の存在です。
住宅ローンの審査では、他社からの借り入れ状況が厳しくチェックされます。この借り入れには、以下のようなものが含まれます。

・自動車ローン
・スマートフォンの端末代金の分割払い
・クレジットカードのリボ払い・キャッシング枠
・後払い決済サービス

「毎月数千円だから関係ないだろう」と放置していると、それだけで返済負担率が上限を超えてしまい、希望額を借りられなくなるケースがあります。

2-2.過去に延滞の履歴が残っている

「クレジットカードの引き落とし日に、口座の残高が足りなかった…」そんな経験をしたことがある方は要注意です。数日遅れてすぐに支払ったとしても、その遅延が何度も繰り返されていたり、数ヶ月に及ぶ長期の延滞があったりした場合、信用情報機関に「ブラックリスト」として記録されてしまいます。
住宅ローンの審査では、金融機関は必ずあなたの「個人信用情報」を照会します。ここに支払いの遅れや未払いの履歴が残っていると、どれだけ年収が高くても「お金の管理がルーズな人」と判断され、一発で審査に落ちてしまう原因になります。

2-3.購入する物件の担保価値が低い

審査に落ちる原因は、あなた自身の年収や属性（勤務先などの情報）だけではありません。「あなたが買おうとしている家そのもの」に原因があるパターンです。 1-5.【担保評価】でも触れたように、融資を行う金融機関は、万が一あなたがローンを返せなくなった場合に備えて、その家を売却して資金を回収できるかを厳しく見極めます。

・土地の境界線が曖昧な物件
・建築基準法を満たしていない物件（違法建築・再建築不可など）
・資産価値の下落が激しい過疎地の中古物件

上記のような物件の場合、どれだけあなたの返済能力が高くても、「担保としての価値が低すぎる」と判断され、融資を断られたり、借入額を大幅に減らされたりすることがあります。

3-1.ステップ1：物件を決める前に受ける「事前審査」

事前審査は、本格的な家探しのスタートラインとなる簡易審査であり、目安期間は3日〜1週間程度とスピーディです。
申込者の年収や年齢、他社借入状況から「いくらまでなら貸せるか」の目安を判断します。事前審査を通過して初めて、人気の物件を他の人に取られないよう確保できるようになるのが一般的です。

事前審査を一発通過するための対策
■他社からの借り入れをできる限りゼロにする
車のローンやスマホ本体の分割払い、リボ払いなどは審査前に一括返済しましょう。返済負担率が下がり、通過率が跳ね上がります。

■複数の金融機関へ同時に申し込んでおく
審査基準は銀行ごとに異なります。「A銀行は減額だったが、B銀行なら満額通った」というケースは多いため、特徴の違う2〜3社に同時アプローチするのが賢い方法です。

3-2.ステップ2：契約後に受ける「本審査」

売買契約を結んだ後に受ける最終関門が本審査です。公的書類の確認や専門機関の調査が入るため、結果が出るまでの目安期間は1週間〜3週間程度かかります。
事前審査の申告内容に嘘偽りがないかを源泉徴収票などで裏付けるほか、団信に加入できるか、物件の価値は十分か、過去の支払いで延滞がないかを厳密に調べます。

本審査を一発通過するための対策
■事前審査から本審査の間、新たなローンやキャッシングは利用しない
事前審査通過後に車をローンで買ったり、分割払いを利用したりすると、「信用状況が変わった」とみなされ、審査に影響を及ぼす可能性があります。

■必要書類は余裕を持って、不備なく揃える
住民票や課税証明書などに不備があると審査がストップし、契約期限に間に合わなくなるリスクがあります。不動産会社の担当者と連携し、早めに準備しましょう。