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リースバックとは？後悔しないために知っておきたい基礎知識

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不動産売却を学ぶリースバックとは？後悔しないために知っておきたい基礎知識

税金資金計画不動産売却の基礎知識家を売る

2026.7.31

「まとまった資金が必要だが、住み慣れた家は離れたくない」そんなときの選択肢がリースバックです。自宅を売却して現金化しつつ、その後も同じ家に住み続けられる可能性があります。一方で、売却価格や家賃、契約期間、買戻し条件など事前に確認すべき点もあります。
この記事では、リースバックの基本的な仕組みから、メリット・注意点、リバースモーゲージとの違い、そして後悔しないための確認事項まで、初めての方にも分かりやすく整理して解説します。

リースバックとは？仕組みを分かりやすく解説

リースバックのメリット

リースバックで後悔しやすい注意点

リースバックとリバースモーゲージの違い
1. 最大の違いは「売却」か「借入れ」か
2. リバースモーゲージの特徴

リースバックで後悔しないための防衛策

まとめ

1.リースバックとは？仕組みを分かりやすく解説

まずは、リースバックがどのような仕組みなのか、その全体像をシンプルに解き明かしていきましょう。

1-1.家を売ってもそのまま住み続けられる仕組み

リースバックとは、自宅を売却して現金を受け取り、その後は新しい所有者と賃貸借契約を結ぶことで、売却した家にそのまま住み続ける仕組みです。正式には「セール・アンド・リースバック」と呼ばれ、住み替えをせずに資金を確保したい人に利用されています。
通常の不動産売却では、売った後は買主へ引き渡し、引っ越しが必要になります。リースバックでは、所有権は買主へ移る一方で、居住者は賃借人として住み続けます。見た目の生活環境は変わらなくても、法律上の立場は「所有者」から「借主」に変わる点が大きな特徴です。

1-2.「売買契約」と「賃貸借契約」を組み合わせる

リースバックは、ひとつの契約だけで成り立つ仕組みではありません。基本的には、自宅を売るための「不動産売買契約」と、売却後も住み続けるための「賃貸借契約」を組み合わせて利用します。そのため、売買条件だけでなく、賃料、契約期間、更新の有無、修繕負担、退去時の条件など、賃貸借契約の中身まで確認することが重要です。

1-3. リースバックには取引類型の違いがある

リースバックには、不動産会社が直接買主になる「事業者買取型」と、不動産会社が買主との間を仲介する「事業者仲介型（媒介）」があります。どちらの類型かによって、不動産会社の立場や契約関係が異なるため、誰が実際の買主で、誰と賃貸借契約を結ぶのかを契約前に整理しておく必要があります。

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2.リースバックのメリット

リースバックが選ばれるメリットを見ていきましょう。

2-1.まとまった資金を確保しやすい

リースバックの大きなメリットは、自宅を売却することで、まとまった資金を比較的早く確保しやすい点です。使い道は、老後資金、住宅ローンの返済、医療費、介護費、教育費、事業資金の補填など、幅広く考えられます。融資とは異なり、資金使途が厳しく限定されない点も、売却による資金化の特徴です。

2-2.住み慣れた家から引っ越さずに済む可能性がある

通常の売却では、新居探しや引っ越し準備、費用負担、生活環境の変化が避けられません。リースバックなら、売却後も賃借人としてそのまま住める可能性があるため、生活環境を大きく変えずに資金を確保しやすい点が魅力です。高齢者世帯や、子どもの学区を変えたくない家庭にとっては、大きな安心材料になり得ます。
また、一般的な仲介売却に比べ、広告掲載や内覧対応が少ない場合もあります。ただし、必ず周囲に知られないとは限りません。

2-3.所有者としての税負担がなくなる

自宅を所有している間は、固定資産税や都市計画税などの所有者負担が発生します。固定資産税は、原則として毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に課される税金です。そのため、所有権が移転した後は、原則として所有者としての固定資産税負担から外れることになります。
ただし、所有者負担がなくなる一方で、売却後は家賃の支払いが始まります。さらに、修繕費の分担、設備交換、退去時の原状回復費用などは契約内容によって異なるため、「家に関する支出が全てなくなる」とは考えないほうが安全です。

3.リースバックで後悔しやすい注意点

リースバックにおけるメリットと併せて、注意点も把握しておきましょう。

3-1.売却価格は通常売却より低くなる傾向がある

リースバックは、一般的な仲介売却と比べると、売却価格が低くなる傾向があります。国土交通省のガイドブックでも、提示された売却価格については、その根拠や相場を確認し、複数の事業者に意見を聞くことが勧められています。価格が妥当かどうかは、立地、築年数、建物状態、契約条件によって変わるため、「いくらで売れるか」だけで判断しないことが大切です。

3-2.売却後は毎月の家賃負担が発生する

リースバックでは、売却でまとまった現金を受け取れても、その後は賃借人として毎月の家賃を支払う必要があります。国土交通省は家賃について、貸主が負担する様々な費用も踏まえて設定されると説明しており、また将来的に賃料が増額される可能性にも注意を促しています。売却代金が手元に入っても、長期的には家賃支払いで資金が減っていくため、契約前に無理のない支払い計画を立てることが不可欠です。
国民生活センターにも、「売却後もそのまま住み続けられると説明されたが、家賃が値上げされて支払えなくなった」といった相談が寄せられています。目先の資金確保だけで決めず、年金収入や今後の生活費とのバランスまで含めて考える必要があります。

3-3.契約の種類によっては、ずっと住めるとは限らない

リースバックでは、売却後の賃貸借契約が「定期借家契約（定期建物賃貸借）」になるケースがあります。定期建物賃貸借は、契約期間が満了すると更新されることなく終了するのが原則で、引き続き住むには貸主と借主が合意のうえで再契約する必要があります。つまり、「そのままずっと住める」と思い込んで契約すると、期間満了時に想定外の退去リスクに直面することがあります。
一方、普通借家契約では、正当事由がない限り、貸主から一方的に更新を拒否することはできません。長く住み続けたい場合は、普通借家契約なのか、定期借家契約なのか、定期借家契約なら再契約の条件はどうなっているのかを、必ず書面で確認しておきましょう。

3-4.買戻しは自由にできるわけではない

「一旦売って、将来お金に余裕ができたら買い戻したい」と考える人もいますが、買戻しは当然に認められる権利ではありません。国土交通省は、買戻しを希望する場合、「いつまでに」「いくらで」買い戻せるのかなど、本当に実現可能かを契約前に確認するよう促しています。広告や営業トークだけで安心せず、契約書に具体的な条件が明記されているかを確認することが重要です。

3-5. 修繕、原状回復、相続時の責任にも注意が必要

売却後は所有者ではなく賃借人になるため、今まで通り自由に設備を交換したり、増改築したりできるとは限りません。設備が故障した場合に誰が修繕費を負担するのか、退去時に原状回復費用がかかるのか、契約者が亡くなった場合に相続人が賃貸借契約上の責任を負う可能性があるのかなども、契約前に確認しておくべき部分です。

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4.リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックと非常によく混同される仕組みに、「リバースモーゲージ」があります。ここでは違いをクリアにしましょう。

4-1.最大の違いは「売却」か「借入れ」か

リースバックは自宅を売却し、所有権を買主へ移転したうえで住み続ける方法です。一方、リバースモーゲージは、自宅を担保にして資金を借り入れる仕組みであり、原則として所有権は本人に残ります。
この違いは、相続や将来の住まい方にも影響します。家を残したいのか、所有にはこだわらず住み続けることを優先したいのかによって、向いている制度は変わります。

4-2.リバースモーゲージの特徴

リバースモーゲージは商品ごとに条件が異なりますが、代表例としてリ・バース60があり、原則満60歳以上を対象に、毎月の支払いは利息のみ、元金は契約者死亡後に一括返済または担保物件の売却で返済する仕組みです。なお、50代でも利用できる場合があります。
また、リ・バース60は一般的な不動産担保ローンと違い、資金使途が住宅関連用途に限られています。住宅の建設・購入・リフォーム・借換えなどに利用できる一方で、生活費全般に自由に使えるわけではありません。こうした点からも、リースバックとリバースモーゲージは「似ているようで条件が大きく異なる制度」だと理解しておくことが大切です。

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5. リースバックで後悔しないための防衛策

ここでは、実際にリースバックを利用する際に、「絶対に後悔しないための3つの防衛策」をお伝えします。

5-1. 複数の事業者から見積もりを取る

リースバックでは、売却価格、家賃、契約期間、買戻し条件などが事業者ごとに異なります。そのため、1社だけの提案で即決せず、複数の事業者から見積もりや条件提示を受け、比較することが重要です。国土交通省も、提示価格の根拠や相場を確認するために、複数の事業者に意見を聞くことを勧めています。

5-2. 契約書は「住み続けられるか」の視点で確認する

売買契約の金額ばかりに目が向きがちですが、リースバックで本当に重要なのは、売却後の賃貸借契約です。何年住めるのか、普通借家か定期借家か、再契約は可能か、家賃改定条項はどうなっているか、修繕費はどちらが負担するのかなど、生活に直結する項目を丁寧に確認しましょう。担当者の口頭説明だけでなく、必ず書面で確認することが重要です。

5-3. 将来の収支シミュレーションを行う

リースバックは、売却代金を受け取って終わりではありません。その後の家賃負担が長く続くため、手元資金、年金や給与収入、生活費、医療費、介護費などを含めて、長期の収支シミュレーションをしておく必要があります。何年住む予定なのか、家賃が上がった場合でも支払いを続けられるのか、将来は住み替えが必要になるのかまで見通しておくと、判断の精度が上がります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。最後に、本記事でご紹介した内容をおさらいします。

■リースバックとは
自宅を売却して現金を受け取り、その後は新しい所有者と賃貸借契約を結ぶことで、売却した家にそのまま住み続ける仕組み

■メリット
・まとまった資金を確保しやすい
・住み慣れた家から引っ越さずに済む可能性がある
・所有者としての税負担がなくなる

■注意点
・売却価格は通常売却より低くなる傾向がある
・売却後は毎月の家賃負担が発生する
・契約の種類によっては、ずっと住めるとは限らない
・買戻しは自由にできるわけではない
・修繕、原状回復、相続時の責任にも注意が必要

■リバースモーゲージとは
自宅を担保にして資金を借り入れる仕組みであり、原則として所有権は本人に残る

■後悔しないための防衛策
・複数の事業者から見積もりを取る
・契約書は「住み続けられるか」の視点で確認する
・将来の収支シミュレーションを行う

リースバックは、自宅を売却して資金を確保しながら、その後も同じ家に住み続けられる可能性がある仕組みです。住み替えを避けながら現金化できる点は大きな魅力ですが、その一方で、売却価格が通常売却より低くなる傾向、毎月の家賃負担、契約期間の制約、買戻し条件の確認など、見落とせない注意点もあります。
後悔しないためには、売却価格だけでなく、契約内容や居住期間、将来の家計への影響まで確認することが大切です。複数社を比較し、不安があれば家族や専門家に相談しながら判断しましょう。

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