【相続した不動産を売却する】登記の費用・必要書類などを紹介！ | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産神奈川

1-1.相続登記の義務化、その詳細とは？

2024年4月1日の法改正により「相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすること」が義務付けられました。相続登記を行わないと過料が発生すること、過去の相続も対象になったことで大きな注目を集めています。詳細は以下のとおりです。

■過料の発生
正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

■過去の相続も対象となる
改正前に相続した物件であっても、登記が終わっていない物件は義務化の対象となります。

1-2.相続登記を行わないと不動産を売却できない？

以前は「売却時に相続登記を行えばいい」という風潮がありましたが、現在は危険な考え方になっています。2024年4月の義務化以降、大手を中心に多くの不動産会社で「相続登記を行っていない（または完了の目途が立っていない）物件の、売却を断るケース」が増えています。相続登記は順調にいっても2週間〜1ヶ月程度、2024年以降窓口が混雑しており、予想以上の時間がかかることもあります。相続後の早期売却を検討している場合は、相続登記を先行して行うのがオススメです。

2-1.【遺言書がある場合】遺言書による登記

亡くなった方が遺言書を残していた場合は、それに従って登記します。不動産の相続人が明確に指定されていれば、遺産分割協議を行う必要はありません。メリットと注意点は以下のとおりです。

■売却時のメリット
遺言書の内容によっては遺産分割協議が不要なため、相続登記完了後すぐに売却活動を始められます。

■知っておきたいポイント
遺言書には「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」があります。自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所の検認が必要です。（※法務局保管制度を利用した場合は不要）

2-2.【遺言書がない場合】遺産分割協議による登記

遺言書がないケースでは相続人全員で話し合い「遺産分割協議書」を作成します。その上で、作成した協議書や必要書類を所轄の法務局に提出して相続登記を行います。「売ったお金を兄弟で分ける」という約束であっても、一旦代表者1人に名義をまとめてから売却する手法が一般的です。メリットと注意点は以下のとおりです。

■売却時のメリット
名義人が一人に絞られるため、売買契約時のサインや印鑑証明書の用意が一人分で済み、手続きが非常にスムーズです。

■知っておきたいポイント
ただし、遺産分割協議書に「売却代金を分配する」旨を明記しておかないと、売却後の金銭の受け渡しが贈与とみなされるリスクがあります。予め記載しておきましょう。

2-3.【話し合いがまとまらない場合】法定相続分による登記

法律で決められた割合（例：配偶者1/2、子1/4ずつ）で、相続人全員の共有名義にする方法です。不動産を売るには共有者全員の同意が必要となります。

■売却時のメリット
相続人同士での遺産分割協議が難航している場合、法定相続分に基づいて登記を進めることができます。

■知っておきたいポイント
一人でも「やっぱり売りたくない」「もっと高く売りたい」と主張すれば、売却は不可能です。売却目的であれば、共有名義での登記は避けるのが賢明です。

3-1.【深堀り】被相続人の戸籍に関して

表内、被相続人の箇所に「戸籍謄本」と「除籍謄本」の両方が記載されているのは、状況によって名称が変わるためです。まずは用語の違いを確認しましょう。

■戸籍謄本
配偶者などが1人でもその戸籍に残っているときの名称です。

■除籍謄本
死亡や転居などで、その戸籍に誰もいなくなったときの名称です。

■改製原戸籍（かいせいげんこせき）
法改正に伴いデジタル化される前の、手書きの戸籍を指します。

相続登記では「現在判明している相続人の他に、相続人がいないこと」を証明するために、出生まで遡って全ての記録を収集しなければなりません。その過程で出てくる古い記録の多くは、既に「除籍謄本」や「改製原戸籍」という名称に変わっているのが一般的です。そのため、役所の窓口で「相続登記のために、被相続人の出生から死亡まで全ての戸籍を揃えてください」と伝えてみましょう。担当者が必要書類を全て遡って探し出してくれます。

3-2.戸籍収集の壁を乗り越えるには

相続登記で最も骨が折れるのが、被相続人の「出生から死亡まで」の戸籍収集です。以前は各自治体に郵送請求が必要でしたが、2024年から一括請求ができる「広域交付制度」がスタート。現在は最寄りの役所窓口で、他自治体の戸籍も取得することが可能です。※ただし、発行には数時間〜1日かかる場合もあります。

3-3.「広域交付制度」の注意点

広域交付制度を利用できる方は限られています。ご本人（被相続人）から見て「配偶者」や「父母・子」などの直系親族のみが対象です。相続人が「兄弟姉妹」や「甥・姪」となる場合はこの制度が利用できないため、各自治体への請求が必要になる点に注意しましょう。

3-4.不要になる書類

法定相続では「印鑑証明書」や「遺産分割協議書」が不要となります。法律どおりの割合で相続を行うため、相続人同士の合意を証明する必要がないためです。同様に、遺言書に従って登記を行う場合も、これらの書類は提出する必要はありません。※ただし、遺言書に「遺言執行者」の指定がない場合や、内容が不透明なケースでは印鑑証明書が必要になることもあります。状況によって異なるため、予め確認しておくと安心です。

さらに、状況によっては被相続人の戸籍についても「出生から死亡まで」全てを提出する必要がなく「（死亡の事実が確認できる）除籍謄本」など最小限の戸籍で手続きが進められるケースもあります。

3-5.必要書類が揃わないときの対処法

「権利証（登記済証）や登記識別情報を紛失した」という相談を受けることがありますが、相続登記は可能ですので安心してください。そもそも不動産登記では、権利証の提出は原則として不要です。ただし「登記簿上の住所」と「最後に住んでいた場所」が異なり、かつ「住民票の除票」が保管期限切れ（亡くなったのが2014年より前の場合は該当の可能性がある）という特殊なケースに限っては必要になることもあります。上記に該当し「権利証もない」となった場合は「固定資産税の納税通知書」や「上申書」で代用が可能です。

4-1.自分で計算できる！登録免許税のシミュレーション

税金は「登録免許税」と呼ばれ、法務局に支払います。相続登記は「登録免許税=固定資産税評価額×0.4％」で算出可能です。例えば土地評価額が2,500万円の場合で考えてみましょう。

登録免許税は10万円となります。不動産登記にかかる税金は、手続き内容によって金額が変わります。必要であれば抵当権抹消登記を行いますが、こちらは「不動産の個数×1,000円」で算出可能です。混同しないように注意しましょう。

4-2.【司法書士へ依頼する場合】相場と追加費用が発生するケース

司法書士へ相続登記を依頼する場合、報酬相場は6〜15万円程度です。報酬相場は地域差があり、依頼内容によっても異なります。さらに、「相続人が10人以上いる」「数代前の名義のままになっている」という場合は、調査工数が増えて加算対象になる可能性があります。

4-3.必要書類の取得代もお忘れなく

忘れがちな費用として、先述した必要書類の取得代があります。収集する戸籍の量によって変動するため、相場は数千円〜2万円程度です。「出生から死亡まで」を遡って戸籍収集をする場合、取得する枚数によって費用がかさみます。予め覚えておくと、予想外の出費とならずに済みます。

4-4.100万円以下の土地は免税？「登録免許税の免税措置」について

2027年3月31日までに相続登記を行う場合、価格が100万円以下の土地（原野や地方の宅地など）について、相続登記の登録免許税が免税される特例があります。上記以外にも、国が用意している税金の優遇制度（特例）の活用がオススメです。 7つの優遇制度があるため、状況に応じたものを選択して活用してみましょう。

5-1.【売却を急ぐならどっち？】「自分で行う」vs「司法書士に依頼する」

司法書士に依頼するケースが一般的です。書類に不備があると、法務局から差し戻しを受ける可能性があります。これで1〜2週間のロスタイムが発生してしまい、致命的なミスに繋がる恐れがあるからです。売却を前提としているなら、司法書士に依頼するのがオススメです。

5-2.相続人に判断能力が十分でない方がいる場合

認知症などで判断能力が十分ではない相続人がいる場合、遺産分割協議は成立しません。家庭裁判所に申し立てを行い「成年後見人」を選任する必要があります。なお、不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になるため、手続きに相当の時間がかかることを理解しておきましょう。

5-3.連絡が取れない相続人がいる場合

相続人に「連絡が取れない方」「長期間所在が確認できない方」がいるというケースです。まずは「戸籍の附票」を取得し「住民票上の住所」を特定、手紙などで連絡を試みます。それでも反応がない、あるいはどこにいるか全く不明な場合は「不在者財産管理人」という制度を利用して、協議を進めることになります。この手続きには半年以上の期間と数十万円の予納金（裁判所への預け金）がかかる可能性があります。

5-4.相続登記をした後の売却方法を知りたい

相続登記後は不動産会社に査定を依頼し、媒介契約（売主と不動産会社が結ぶ契約）を締結するという流れで売却活動を開始します。詳しい流れについては下の記事でもご紹介していますので、ぜひ参考としてご覧ください。相続した不動産の売却について、手続きの流れから費用、節税に役立つ特例、注意点までを専門家がわかりやすく解説しています。