築5年の不動産を売却したときの相場は？注意点やメリットについて解説 | 神奈川の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産神奈川

1-1.築浅でも価格は下がる？戸建てとマンションの相場観

不動産の価格は、基本的に新築時をピークに徐々に下落していきます。特に、木造の戸建ては、マンションよりも早いペースで価格が下がる傾向にあります。一般的に、築5年時点での価格は以下のようになることが多いです。

戸建て：新築時の80%～90%程度
マンション：新築時の90%～95%程度

戸建ては築20年〜25年で建物の価値がほぼゼロになると言われていますが、マンションは戸建てより下落スピードが緩やかです。これは、マンションが鉄筋コンクリート造などで耐久性が高く価値が長持ちする上、価格が「立地」の価値に大きく左右されるためです。

1-2.購入価格より高く売れるケースも？鍵を握る「立地」と「市場」

「価格が下がるのは仕方ないか…」と諦めるのはまだ早いです。実は、購入時よりも高く売却できるケースも少なくありません。特に、以下の条件に当てはまる物件は、築5年でも資産価値が落ちにくく、高く売れる可能性が高いでしょう。

・駅徒歩5分圏内の物件
・都心部や人気エリアに位置する物件
・大規模再開発が進むエリアの物件

また、不動産市場全体が上昇傾向にある場合も、売却タイミングとしては非常に有利に働きます。近年、不動産価格は全国的に上昇傾向にあり、特に築浅物件は人気が高い傾向にあります。

2-1.希少性の高さと早期売却の可能性

中古不動産市場において、「築浅」物件は数が少なく、非常に希少価値が高い存在です。
新築住宅は高すぎて手が届かないけれど、築古の物件はリフォーム費用や手入れの手間が心配…そう考える買い手にとって、築5年の物件は新築に近い状態と中古価格というメリットを兼ね備えています。内装や設備がまだきれいで、すぐに引っ越しできる利便性から、高い需要が見込めます。
結果として、市場に出してからすぐに買い手が見つかりやすく、スムーズに売却できる可能性が高まります。

2-2.設備の劣化が少なく、好印象を与えやすい

築5年といえば、キッチンや浴室などの水回り、壁紙やフローリングもまだ新築時の面影が残っている状態です。最新の設備が整っていることも多く、買い手へのアピールポイントはたくさんあります。

・水回りがきれいで、入居後すぐに快適に暮らせる
・最新の省エネ設備（高効率給湯器、複層ガラスなど）が整っている
・修繕費用が当面はかからないという安心感

これらのメリットを内覧時にしっかりとアピールすることで、買い手の「この家に住みたい」という気持ちを高めることができます。

2-3.買主側のメリットが高値売却に繋がる

築5年の物件は、買主にとっても大きなメリットがあります。それは「住宅ローン控除」が適用できることです。
新築だけでなく中古物件でも住宅ローン控除は利用できますが、適用要件の一つに「築20年以内（耐火建築物の場合は築25年以内）」という築年数要件があります。築5年の物件であれば、この要件を満たすため買い手は安心して住宅ローンを組むことができます。
さらに、築5年の物件は、新築時の「住宅瑕疵担保履行法に基づく10年保証」（構造体力上主要な部分や雨水の侵入を防ぐ部分への保証）の残りの期間（約5年間）がそのまま引き継がれることが一般的です。
この公的な長期保証が残っていることに加え、売主が宅地建物取引業者ではない個人である場合も、引き渡し後の設備などへの契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が一定期間付帯することが多いため、買主が安心して購入を検討できる一つの要因となります。

3-1.譲渡所得税が約2倍に？「5年超」の壁を理解する

不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」がかかります。この税率は、所有期間が5年を超えているかどうかで大きく変わります。

表を見ると、税率が約2倍も違うことがわかります。所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されます。例えば、2020年3月に家を購入した場合、2025年の1月1日時点では所有期間が「4年と9ヶ月」なので短期譲渡に該当します。長期譲渡の税率を適用するには、2026年1月1日以降の売却が必要です。

3-2.住宅ローン残債が売却額を上回る「オーバーローン」に要注意

「築5年で家を売って、ローンをきちんと返しきれるだろうか？」といった不安を抱えている方は多いはずです。売却額がローン残高を下回る状態を「オーバーローン（担保割れ）」と言い、この場合売却代金だけではローンを完済できません。
もしオーバーローンになった場合は、不足分を自己資金で補うか、買い替え用のローンに上乗せして借り換える「住み替えローン」を利用する必要があります。 売却を検討し始めたら、まずはご自身のローン残高を正確に把握し、不動産会社に査定を依頼して相場を知ることが最も重要です。

4-1. 複数の不動産会社に査定依頼する（一括査定サイトの活用）

査定額は不動産会社によって数百万円単位で変わることがあります。一社だけの査定で決めるのではなく、必ず複数の会社に依頼しましょう。一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数社の査定額を比較できて便利です。

4-2. 売却理由は正直に、でもポジティブに伝える

「転勤」や「家族のライフスタイルに合わなくなった」など、売却理由は正直に伝えることで、買い手の不信感を払拭できます。ただし、「ご近所トラブルで…」といったネガティブな理由は、できるだけ避けるのが賢明です。

4-3. 内覧対策を徹底する

「百聞は一見にしかず」という言葉通り、内覧の印象は売却の成否を大きく左右します。水回りの徹底的な清掃、不要な家具やモノを片付けて生活感をなくす、室内の照明を明るくするといった工夫で、清潔感と広さをアピールしましょう。

4-4. 故障している設備は修理・明記する

引き渡し後に設備の不具合が見つかると、トラブルの原因になりかねません。故障している箇所は、事前に修理するか、買主にしっかりと伝えましょう。

4-5. 付帯設備（エアコン、照明など）の扱いを明確にする

付帯設備をそのまま残していくのか、撤去するのかを契約書で明確にしておくことで、引き渡し時のトラブルを防ぐことができます。